Gli immobili degli italiani e la Direttiva Case Green

Dalla preoccupazione di Anna e Marco alla pre-occupazione con il Consulente

È un venerdì di inizio maggio, poco prima delle 9.00. Sto camminando sul lungomare di Ostia, godendomi la vista del mare piatto e del cielo azzurro di una fantastica mattina primaverile, per raggiungere un mio cliente per il primo dei miei appuntamenti della giornata. Sento il cellulare vibrare in tasca: è Marco che, dopo i convenevoli di rito, mi chiede di anticipare l’incontro che avevamo programmato a metà giugno perché… “ho letto un articolo sulla legge europea sui lavori sulle case, sono preoccupato e vorrei capirci di più”.

Trovato uno spazio in agenda, il giovedì successivo suono a casa di Marco. Mi apre Anna, sua moglie, ci accomodiamo sul tavolo in salotto e mentre sorseggiamo un caffè – mezzo cucchiaino di zucchero e un goccio di latte, Anna si ricorda sempre come mi piace – ci aggiorniamo vicendevolmente sulla crescita della prole e su come stanno i nostri anziani genitori; mentre osservo Anna e Marco, non posso non pensare alla canzone di Lucio Dalla del 1979, loro sono una Anna e un Marco che ce l’hanno fatta, hanno attraversato la vita tenendosi per mano e hanno costruito una famiglia felice.

Finito il caffè e gli aggiornamenti familiari, entriamo nel merito del nostro incontro: Marco ha letto della direttiva europea sulle prestazioni energetiche degli edifici ed è preoccupato perché, come purtroppo solitamente accade, il mix tra informazione giornalistica di parte e post letti sui social, gli hanno lasciato la percezione che “l’Europa ci impedirà di vendere le case se non le ristrutturiamo, e sarà una sorta di patrimoniale occulta”. Anna e Marco hanno tutte le ragioni del mondo ad essere preoccupati: oltre alla casa dove vivono in un quartiere residenziale di Roma, possiedono un appartamento affittato lì vicino, un altro acquistato in nuda proprietà, dove l’usufruttario ha ormai superato i 90 anni, una piccola casa al mare al Circeo, per non pensare ai due appartamenti dove vivono gli anziani genitori.

“Ci aiuti a capire bene i termini della questione? Lo sai che sei il nostro punto di riferimento sugli aspetti finanziari e patrimoniali!”. Ma certo, calma e gesso e vediamo di mettere dei punti fermi.

La direttiva non è un caso se richiama le “prestazioni energetiche degli edifici”: in Europa gli edifici sono responsabili del 40% del consumo finale di energia e del 36% delle emissioni di gas serra, e il 75% degli immobili è inefficiente dal punto di vista energetico. Dovendo raggiungere entro il 2050 la “neutralità carbonica” diminuendo a zero le emissioni nette di carbonio, è necessario intervenire anche sulla inefficienza energetica degli edifici.

Ma cosa dice la direttiva? Gli edifici residenziali di nuova costruzione dovranno essere ad emissione zero a partire dal 2028, mentre per quelli esistenti si fissano degli obiettivi circa le “classi energetiche” (come per quelle in uso per gli elettrodomestici, si spazia dalla A, la più efficiente, alla G): almeno in classe E entro il 2030, almeno in D entro il 2033. Non ci sarà un obbligo di fare subito i lavori (solo se dobbiamo ristrutturare, l’intervento dovrà prevedere di raggiungere la classe obiettivo) e nessun “blocco delle vendite” per gli edifici che non rispondono a questi criteri. Ma, in caso di vendita, il nuovo proprietario dovrà farsene carico, se e quando ristrutturerà.

Sono previste sanzioni per chi non si adegua? Al momento no! La Direttiva non prevede sanzioni in caso di mancato adeguamento, né include un divieto della vendita o dell’affitto di immobili su cui non sia stato effettuato un intervento di riqualificazione energetica.

La direttiva è già in vigore? No! Si prevede che l’iter di approvazione si concluda entro la fine della legislatura europea (primavera 2024).
Potrà cambiare qualcosa? Naturalmente sì, ma la strada è già stata tracciata: è indispensabile ridurre le emissioni di carbonio per mitigare le conseguenze del riscaldamento globale… Inoltre, ci sono da considerare altri aspetti: come tutte le direttive europee, gli stati singolarmente dovranno recepirle nell’ambito della loro specificità nazionale e nelle proprie leggi dovranno tener conto sia di deroghe già previste (monumenti, edifici di valore storico o architettonico, edilizia pubblica o sociale, seconde case occupate per pochi mesi all’anno, ecc.) sia di specificità territoriali nazionali (non è la stessa cosa efficientare una casa in Sicilia piuttosto che in Valle d’Aosta). Saranno anche previsti incentivi sia europei che nazionali per aiutare i proprietari nelle ristrutturazioni.

Tutto questo avrà un effetto sul mercato immobiliare? Certo! Più alta sarà la classe energetica, minori saranno i costi, sia nella gestione quotidiana, sia in caso di ristrutturazione futura e quindi potrebbe verificarsi un ampliamento delle differenze di prezzo tra immobili nuovi, immobili già in linea con la normativa e immobili da ristrutturare.

Il nuovo scenario, quando sarà chiaro e definito (fine 2024 – inizio 2025 per il recepimento della direttiva nelle legislazioni nazionali) sarà da valutare e ci sarà da pianificare attentamente il da farsi: quali immobili tenere, quali ristrutturare e con quali risorse, ed eventualmente decidere se intervenire fin da subito.

“Pianificare le risorse patrimoniali e il risparmio, al servizio delle nostre esigenze… ce lo ripeti sempre, e su questo ci sei tu al nostro fianco!” mi dice Marco, aggiungendo che ora il quadro è più chiaro ed è meno preoccupato di quando, venerdì scorso, mi ha chiamato.

“Non dobbiamo preoccuparci, ma ce ne dobbiamo pre-occupare, cioè pensare fin da adesso alle opzioni disponibili e al da farsi, e lo faremo insieme, come sempre” ho ribadito. In questo caso, ho aggiunto, questi interventi sono necessari per permettere ai nostri figli, e ai figli dei nostri figli, di avere un mondo vivibile e di contenere gli effetti del riscaldamento globale, e tutti dobbiamo fare la nostra parte, con tutti i mezzi a nostra disposizione: con le nostre scelte di consumo, le scelte di investimento, e con i nostri comportamenti quotidiani.

“Allora ci vediamo come programmato il mese prossimo, e teniamo conto anche di questa nuova situazione nella verifica periodica che facciamo, valutando i diversi scenari” concludo, prima di alzarmi e salutare Anna e Marco, dando loro l’arrivederci al prossimo incontro.